Brownfield development – zo zabudnutých areálov príležitosti pre investorov
Každé mesto rastie. Niektoré dynamicky, iné opatrne. Ale všetky riešia jednu zásadnú otázku: kam smerovať výstavbu a ako rozumne narábať s priestorom? V dobe, keď sa čoraz častejšie skloňuje pojem „udržateľnosť“, prichádza do popredia koncept, ktorý v západnej Európe už niekoľko rokov rezonuje – brownfield development, resp. revitalizácia brownfieldov.
Čo vlastne brownfield je?
Laicky povedané: brownfield je opustený alebo zanedbaný areál – najčastejšie priemyselný, poľnohospodársky – ktorý už neslúži svojmu účelu a chátra. Nachádza sa vo vnútri miest, obcí (prípadne na ich okraji), má existujúce napojenie na infraštruktúru, ale je nevyužitý.
Z odborného hľadiska ide o územia v intraviláne, ktoré sa môžu opätovne využívať až po ich sanácii, asanácii či revitalizácii. Vznikajú ako dôsledok reštrukturalizácie hospodárstva – zmeny v priemysle, útlm niektorých odvetví, presun výroby. Sú pozostatkom minulosti, ale v súčasnosti ponúkajú potenciál pre budúcnosť.
Prečo to nie je také jednoduché?
Na prvú to znie výborne – že sú k dispozícii opustené plochy, ktoré by sa mohli zmysluplne využiť. Realita je však zložitejšia. Revitalizácia brownfieldov si vyžaduje dôslednú prípravu, analýzu environmentálnych rizík a bežne aj vyššie investičné náklady (niekedy ide o znečistené územia a presný rozsah škôd je nejasný).
Pre developera to znamená riziko. Ak nevie, aké budú náklady na sanáciu, aké environmentálne záťaže sa ukážu, alebo kto všetko je vlastníkom pozemku, o investícii sa rozhoduje ťažšie (preto investori zvyčajne uprednostňujú nezastavané plochy). Ale:
Brownfield je príležitosť
Aj na Slovensku máme stovky takýchto lokalít. Niektoré sú v atraktívnych centrách miest, iné v okrajových častiach obcí. Väčšina však zdieľa rovnaký osud – chátrajú a klesá tak i hodnota okolitých pozemkov. A to všetko na územiach, ktoré už majú vybudovanú infraštruktúru, napojenie na siete aj urbanistické prepojenie.
Z pohľadu urbanizmu a územného plánovania ide o nevyužitý potenciál. Z pohľadu stavebnej firmy je to šanca – náročná, ale výnimočná. Ak dokážete zmeniť chátrajúcu budovu na plnohodnotný projekt, dávate druhý život nielen objektu, ale aj jeho okoliu.
V Českej republike sa brownfield development stal štátnou prioritou už pred viac ako dekádou. Vznikla Národná stratégia regenerácie brownfields, pravidelne sa organizuje súťaž Brownfield roku, plus existuje verejne dostupná databáza lokalít, ktoré sú pripravené na revitalizáciu. Vďaka nej vedia developeri, samosprávy aj investori, do čoho idú.
Na Slovensku sa o niečo podobné pokúsilo SARIO. Vyžiadali si údaje od miest a obcí, začali s mapovaním. Mestá a obce sa však nesprávne postavili k zaslaným dotazníkom (niektoré nereagovali vôbec). Odozva tak bola slabá.
Prečo by nás to malo zaujímať?
Zelené lúky nie sú nekonečné. Každý nový development „v otvorenej krajine” znamená záber poľnohospodárskej pôdy, novú infraštruktúru, vyššie náklady pre obce a mestá. A taktiež stratu kontinuity územia.
Brownfieldy túto kontinuitu ponúkajú. Sú tam, kde už mesto žije. Ich znovuzapojenie do mestskej štruktúry neznamená len výstavbu, ale aj mestotvorný akt – oživenie zabudnutých ulíc, zachovanie historického charakteru, vytvorenie hodnoty tam, kde bola dlhodobo stagnácia.
Na Slovensku potrebujeme systém, ktorý bude motivovať – pretože najväčší problém je neistota, či už právna, environmentálna alebo finančná. Aby aj u nás, tak ako v iných krajinách, revitalizácia brownfieldov priniesla okrem nových projektov rast miestnej ekonomiky, nové pracovné miesta či zvýšenie bezpečnosti a kvality života.
Udržateľné stavebníctvo nie je o tom, kde je najjednoduchšie stavať, ale kde to dáva zmysel – pre komunitu, mesto, krajinu.
