15-minútové mestá: Ako dostupnosť služieb mení investičnú atraktivitu lokalít?
Čoraz častejšie sa hovorí o tom, že budúcnosť miest sa bude formovať najmä cez to, ako ďaleko máme k službám, práci či oddychu. Práve 15-minútové mestá ponúkajú odpoveď na rastúce nároky obyvateľov. Aj investorov? Mení sa pohľad na investičný potenciál lokalít?
Najskôr trošku teórie
15‑minútové mesto je urbanistický koncept, kde obyvatelia dokážu pokryť všetky základné potreby – bývanie, práca, služby, obchody, zdravotná starostlivosť a kultúra – do približne 15 minút chôdze alebo jazdy na bicykli od svojho domova.
Ak by sme chceli byť ešte konkrétnejší, pojem „15-minútové mesto“ sa spája s menom francúzskeho urbanistu Carlose Morena, ktorý v roku 2016 predstavil tzv. chrono‑urbanizmus – dôraz na časovú efektívnosť mestského života, nielen na priestorové usporiadanie.
Jeho kľúčovými zložkami sú:
Dostupnosť – prístup základných služieb v blízkosti domova.
Diverzita využitia – mix funkcií v priestore (bývanie, práca, obchod, kultúra).
Denzita – dostatočná hustota obyvateľstva na udržanie služieb.
Digitalizácia a flexibilita – podpora remote‑práce či zdieľaných priestorov.
Ako 15-minútové mestá vyzerajú v praxi?
Takýmto mestom na Slovensku je napríklad projekt Mlynské nivy v Bratislave. To len pre lepšiu predstavu.
V realite to znamená, že investori a developeri, ktorí dokážu spojiť ekonomickú výkonnosť so sociálnou a environmentálnou zodpovednosťou, sú tými, ktorí z toho dokážu vyťažiť najviac.
Podľa konceptu 15‑minútového mesta sa buduje napríklad moderná mestská štvrť v Dánsku, Nordhavn. zahŕňa mix bývania, kancelárií, obchodov, škôl a reštaurácií, všetko v blízkej pešej dostupnosti.
Nordhavn, Kodaň – moderná štvrť budovaná ako 15-minútové mesto.
Služby ovplyvňujú investičnú atraktivitu
Vidíme to v 3 hlavných oblastiach:
- Hodnota nehnuteľností a záujem investorov
Priame dôsledky kvalitnej občianskej vybavenosti sa výrazne premietajú do rastu cien nehnuteľností. Lokality s dobrou dostupnosťou služieb a verejnej infraštruktúry sú atraktívnejšie nielen pre obyvateľov, ale aj pre investorov. Mestá s vyššou mierou „walkability“ – teda prístupnosti pešo – zaznamenávajú nárast trhovej hodnoty nehnuteľností. Dôležitú úlohu pritom zohráva hustota zástavby a efektívne napojenie na služby v blízkom okolí.
Okrem vyššej trhovej hodnoty má pre mestá takýto koncept aj praktické výhody. Logicky rozvrhnutá mestská štruktúra znižuje dopravnú záťaž, zefektívňuje logistiku a skracuje čas potrebný na prepravu obyvateľov aj tovaru. To všetko vedie k rýchlejšiemu návratu investícií do územia a nižšiemu tlaku na rozvoj novej infraštruktúry.
- Stabilita nájomných príjmov
V 15-minútových lokalitách je bývanie nielen komfortnejšie, ale aj stabilnejšie. Dopyt po bývaní v takto vybavených zónach býva dlhodobo vysoký, čo znamená, že nájomníci tu zostávajú dlhšie. Vyššia životná kvalita, úspora času a pohodlie každodenného fungovania znižujú fluktuáciu a tým aj riziko výpadku príjmov z prenájmu.
Zároveň môže byť v takýchto oblastiach vyššie nájomné . Ľudia sú ochotní zaplatiť viac za lokalitu, kde majú všetko poruke – od práce cez školy až po služby a oddych. Pre vlastníkov nehnuteľností to znamená vyšší a stabilnejší výnos bez potreby častých rekonštrukcií či marketingových investícií na získavanie nových nájomcov.
- Ekonomické a environmentálne výhody
Znížené náklady na dopravu znamenajú, že obyvatelia majú viac disponibilných príjmov, ktoré môžu investovať do bývania, služieb či lokálnej spotreby. Z toho následne profituje miestny biznis – rastie zamestnanosť, zvyšujú sa tržby malých prevádzok a spolu s tým aj daňové výnosy pre samosprávy.
Zároveň dochádza k znižovaniu emisií, keďže obyvatelia sú menej závislí od áut a častejšie využívajú udržateľnejšie formy mobility. Merania a analýzy opakovane potvrdzujú, že medzi dostupnosťou základných služieb v mieste bydliska a úrovňou emisií existuje priama väzba – ako to ukazuje napríklad správa European Environment Agency.
Aby sme však boli spravodliví: 15-minútové mestá nemajú len plusy.
S rastúcou atraktivitou lokalít prichádzajú aj riziká. Najvýraznejším z nich je gentrifikácia – teda tlak na zvyšovanie cien, ktorý môže vytlačiť pôvodných obyvateľov s nižšími príjmami. Investori preto musia zohľadniť nielen ekonomickú návratnosť, ale aj spoločenský dopad svojich projektov.
Dôležité je počítať s inkluzívnymi opatreniami, ako je napríklad kombinácia komerčného a sociálneho bývania, regulované nájomné či dostupné komunitné priestory. Kľúčovú úlohu v tomto smere zohráva spolupráca so samosprávami a miestnymi komunitami. Iba tak sa dá zabezpečiť, že rozvoj bude dlhodobo udržateľný, spravodlivý a v prospech všetkých obyvateľov – nielen tých s najvyššou kúpyschopnosťou.
Dostupnosť je a bude ešte viac konkurenčná výhoda
Koncept 15-minútového mesta reaguje na problémy, ktoré dnes trápia mnohé mestá – od preplnenej dopravy, cez klimatické zmeny, až po to, že ľudia v mestách často strácajú pocit spolupatričnosti.
Pre investorov a developerov ide o príležitosť podieľať sa na formovaní budúcnosti, kde lokalita nezískava hodnotu len podľa vzdialenosti od centra, ale podľa toho, čo dokáže ponúknuť svojim obyvateľom v každodennom živote.
