Novela stavebného zákona: zmeny pre developerov a realizačné firmy
Výstavba stojí na presných pravidlách. Keď sa zmení stavebný zákon, mení sa spôsob plánovania, povoľovania aj riadenia nákladov. Od 1. apríla 2025 platí nový Stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., ktorý definitívne otáča list v povoľovaní stavieb na Slovensku. Zmena nie je kozmetická a novela stavebného zákona pre developerov a realizačné firmy znamená vyššie nároky na prípravu. Aké?
Predtým vs. teraz
Ešte donedávna ste museli získať územné rozhodnutie a až potom stavebné povolenie. Dve samostatné konania, dvojnásobok dokumentácie, dvojnásobok rizika, že sa proces natiahne. V praxi to vedelo pridať k príprave projektu aj niekoľko mesiacov.
Novela tieto kroky spája do jedného – konania o stavebnom zámere. Úrad vydá jedno rozhodnutie pre celý projekt. Ak je dokumentácia spracovaná kvalitne, ušetríte pokojne aj 5 mesiacov prípravného času.
Zmeny, ktoré vnímame ako plusy
1. Jedno konanie namiesto dvoch
Menej byrokracie, menej priestoru na odvolania, kratší harmonogram prípravy.
2. Digitalizácia
Podania a dokumenty prechádzajú cez informačný systém výstavby. Máte prehľad, viete, kde sa konanie nachádza, kto ho rieši a čo ešte chýba.
3. Jasné stupne dokumentácie
Zákon presne určuje, kedy sa pripravuje stavebný zámer, projekt stavby a vykonávací projekt. Pre developera to znamená lepšie plánovanie tendrov, financovania a prípravy staveniska.
4. Predvídateľnejší harmonogram
Keď úrad posudzuje projekt ako celok, odpadá riziko, že sa proces zasekne na jednom povolení a zastaví celú výstavbu.
5. Fikcia súhlasu
Ak dotknutý orgán nevydá stanovisko v zákonnej lehote (30 dní, resp. 60 dní pri zložitejších stavbách), považuje sa to za súhlas. To eliminuje zbytočné zdržania.
6. Možnosť podať zámer a projekt naraz
Ak máte detailne pripravený projekt, môžete ho spolu so stavebným zámerom podať hneď. Úrad tak prerokuje oboje súčasne a po právoplatnosti rozhodnutia môžete začať stavať bez čakania na dopracovanie projektu.
Nové lehoty, ktoré by ste mali poznať:
→ Rozhodnutie o stavebnom zámere: 30 dní, resp. 60 dní pri zložitých stavbách.
→ Overenie projektu stavby: 30 dní.
→ Ak úrad nestihne lehotu, uplatňuje sa fikcia súhlasu.
Tieto lehoty sú v praxi podmienené kvalitou podkladov a schopnosťou vopred vybaviť všetky stanoviská.
Výzvy, ktoré netreba podceniť
- Viac práce na začiatku
Stavebný zámer je detailnejší než kedysi územná dokumentácia. Vyžaduje dôkladnú koordináciu projektanta a realizačnej firmy. Musí obsahovať architektonické, urbanistické a základné technické riešenia, napojenie na siete aj dopravu. Bez neho sa konanie nezačne.
A navyše: súčasťou je aj správa o prerokovaní stavebného zámeru, kde musíte preukázať, ako ste zapracovali pripomienky dotknutých orgánov a subjektov.
Náklady v príprave síce rastú, ale vyplatia sa v realizácii – pretože sa minimalizujú prestoje a drahé zmeny na stavbe.
- Povinnosť vybaviť stanoviská vopred
Získavanie vyjadrení dotknutých orgánov sa po novom presúva na stavebníka (prípadne projektanta na základe poverenia). Znamená to viac koordinácie pred samotným začiatkom konania. Ak proces podceníte, konanie sa nezačne alebo sa natiahne.
- Digitalizácia vyžaduje pripravenosť
Formáty dokumentov a online komunikácia vyžadujú digital-first prístup. Ak váš tím nemá skúsenosti s elektronickou dokumentáciou, čaká ho učenie za pochodu, čo môže spôsobiť zdržanie.
- Nové kompetencie úradov
Bežné stavby riešia obce, špeciálne stavby špeciálne úrady, metodiku zastrešuje Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR. Stavebný dohľad však prechádza na regionálne inšpektoráty. Pre developera je kľúčové hneď na začiatku vedieť, ktorý úrad je ten „jeho“.
Nový zákon vás núti myslieť viac dopredu. Ak chcete, aby povoľovanie prebehlo hladko, musíte mať už v stavebnom zámere doladené detaily, ktoré ste predtým riešili až počas výstavby.
Na druhej strane – ak si túto prácu urobíte poriadne, stavba prebehne bez zbytočných zastavení a dodatkov = menej stresu, menej prestojov, pevnejší rozpočet.
Novela stavebného zákona v praxi
Nový stavebný zákon jasne definuje úlohy a povinnosti:
→ Stavebník (developer) – zodpovedá za kompletný stavebný zámer, vybavenie stanovísk a koordináciu.
→ Projektant – pripravuje dokumentáciu a správu o prerokovaní zámeru, musí zapracovať pripomienky.
→ Zhotoviteľ (realizačná firma) – má zákonom definované povinnosti a zodpovednosť, ktorá sa už nedá vylúčiť iba zmluvne.
Pre developera to znamená jasnejšie vzťahy, ale aj väčší dôraz na výber spoľahlivých partnerov.
Novela stavebného zákona prináša viac zodpovednosti, ale aj férovejšie pravidlá hry – tí, ktorí ich zvládnu, získajú konkurenčnú výhodu. A tí, ktorí prizvú realizačnú firmu už pri tvorbe stavebného zámeru, získajú projekt, ktorý napreduje rýchlejšie, a dokonca s úsporou nákladov.
